Şanlıurfa'da Son Dönemde Artan Satış Vaadi Sözleşmesi Sorunlarına Dair Av. Ömer Faruk Yıldız'dan Önemli Uyarılar

Son zamanlarda Şanlıurfa'da gayrimenkul alım satımlarında sıkça karşılaşılan satış vaadi sözleşmeleriyle ilgili problemler, hem alıcıları hem de satıcıları zor durumda bırakabiliyor. Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğumuz Avukat Ömer Faruk Yıldız, bu tür sözleşmelerin dikkatle hazırlanması ve yasal çerçevede değerlendirilmesi gerektiğinin altını çizdi.

Son zamanlarda Şanlıurfa’da gayrimenkul alım satımlarında sıkça karşılaşılan satış vaadi sözleşmeleriyle ilgili problemler, hem alıcıları hem de satıcıları zor durumda bırakabiliyor. Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğumuz Avukat Ömer Faruk Yıldız, bu tür sözleşmelerin dikkatle hazırlanması ve yasal çerçevede değerlendirilmesi gerektiğinin altını çizdi.

1. SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
 
 a) Sözleşmenin Şekil Şartı

    •    Öncelikle  Gayrimenkul sahibi ile alıcısı tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, noter onayına sunulmadan kanuni geçerlilik kazanmaz. Satış vaadi sözleşmesinin resmi geçerliliğinin olması için noter tarafından düzenlenmesi gerekmektedir.

    •    Lakin  ön ödemeli konut sözleşmesi yapmış olan tüketiciler, sözleşmelerini noterde yapmamış olsalar bile sözleşmeye dayanarak bir takım haklarını arayabilirler. 

    •    Peki adi yazılı şekilde yapılan, geçersiz bir satış vaadi sözleşmesi kapsamında alıcı taraf ödeme yapmışsa ne olur? Ödenen paranın iadesi talep edilebilir mi? Bu hususta bazı olanaklar bulunabilmektedir. Olayınızın özelliklerine göre hukuki danışmanlık alınması gerekmektedir.
   

DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

a) Tapu Bilgileri
    •    Dairenin tapusu var mı? Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, arsa tapusu mu?
    •    Tapuda belirtilen kişi/şirket gerçekten satıcı mı?
    •    Hisseli bir tapuysa, diğer hissedarların onayı var mı?

b) Dairenin Durumu
    •    Dairenin bağımsız bölüm numarası sözleşmedekiyle uyuşuyor mu?
    •    M² bilgileri doğru mu?
    •    Proje planıyla birebir örtüşüyor mu?

c) İskan Durumu
    •    Binanın iskanı (oturma izni) alınmış mı?
    •    Henüz alınmadıysa ne zaman alınacağı yazılı olarak belirtilmiş mi?

d) Borç Durumu
    •    Evin üzerinde ipotek, haciz, şerh veya başka bir yasal engel var mı?
    •    Tüm vergiler, aidatlar, emlak vergileri ödenmiş mi?

e) Teslim Tarihi ve Şartları (Eğer sıfır konut ise)
    •    Ne zaman teslim edilecek? Gecikme halinde ceza şartı var mı?
    •    Eksik işler veya ayıplı işler nasıl çözülecek?

f) Tadilat ve Donanım
    •    Mutfak dolapları, ankastre, yer döşemeleri vs. sözleşmede detaylıca belirtilmiş mi?
    •    “Anahtar teslim” mi, yoksa “gövde teslim” mi?

g) Cezai Şartlar ve Cayma Hakkı
    •    Alıcı ya da satıcı vazgeçerse ne olur?
    •    Kapora yanar mı, ceza uygulanır mı?

2. ÖDEME AŞAMASINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

a) Ödeme Şekli
    •    Ödeme banka yoluyla mı yapılacak? (Kesinlikle banka havalesi tercih edilmeli.)
    •    Elden ödeme yapılıyorsa, imzalı ve ıslak imzalı makbuz alınmalı.

b) Tapu Devrinden Önce Ödeme
    •    Tüm parayı tapu devrinden önce vermeyin. Güvenli yöntem: tapu devriyle eş zamanlı ödeme.
    •    Noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi yapılabilir.

c) Kapora
    •    Kapora miktarı, iade koşulları açıkça yazılı olmalı.
    •    Satış gerçekleşmezse kapora ne olur?

d) Harç ve Masraflar
    •    Tapu harçları kim tarafından ödenecek? (Genellikle alıcı öder ama pazarlığa bağlıdır.)
    •    Emlakçı komisyonu varsa, oranı ve kimin ödeyeceği yazılı olmalı.